AMPLIAMENTO CASA

AMPLIAMENTO CASA E NORMATIVE

L’ampliamento della casa non è altro che un aumento della cubatura in larghezza e altezza, reso possibile nel caso in cui sia già presente uno spazio da sfruttare.
Questa tipologia di ristrutturazione è disciplinata dal Decreto Legislativo n.112, introdotto nel 2008 sotto il nome di Piano Casa. L’obiettivo di tale normativa era quello di agevolare gli investimenti in ambito edilizio, andando incontro anche alle esigenze dei singoli cittadini. Nel 2009, in seguito all’accordo fra Stato e regioni, tali disposizioni sono diventate operative. Ogni regione si è impegnata a stabilire disposizioni locali tenendo conto delle caratteristiche proprie del territorio. Queste normative hanno un carattere straordinario, in quanto prevalgono sulle altre disposizioni a livello comunale. Avrebbero dovuto avere una validità limitata nel tempo, ma quasi tutte le regioni ne hanno prorogato la scadenza. Fanno eccezione la Lombardia, l’Emilia Romagna e la Provincia Autonoma di Trento. Questo ha creato una grande disparità a livello nazionale, per cui ad oggi è impossibile individuare una normativa unitaria. Se stai valutando di ampliare casa, dovrai fare riferimento unicamente alle disposizioni regionali. In questo modo potrai capire su quali edifici possono essere realizzati gli interventi, quali immobili sono considerati abusivi e quali sono le zone sotto tutela per motivi storico-culturali o paesaggistici.

AMPLIAMENTO CASA IN LOMBARDIA: IL PIANO CASA

Nello specifico del caso Lombardia, il Piano Casa è entrato in vigore con la legge regionale n.13 del 2009 ed è scaduto il 31 dicembre del 2013. Considerato lo scarso successo, dal momento che solo pochi cittadini ne hanno usufruito, non ci sono state proroghe, per cui attualmente non è più in vigore.
Il Piano Casa Lombardia riconosce, dietro verifica dello stato dell’immobile, tutta una serie di modifiche strutturali importanti. Chi volesse demolire e ricostruire un edificio residenziale, può aumentare la volumetria del 30% o del 35%, includendo un congruo equipaggiamento arboreo. Nel caso di immobile non residenziale, il volume riconosciuto è del 25%. Per il semplice ampliamento di edifici residenziali il limite è fissato al 20%, per un massimo di 300 metri cubi per abitazioni uni e bifamiliari. Tutte le altre tipologie ammettono fino a 1200 metri cubi. In caso di interventi finalizzati a migliorare l’efficienza energetica dell’edificio, è consentita un’aggiunta volumetrica del 5%. Per gli immobili con soggetti portatori di handicap, è possibile ottenere 100 metri cubi in più per lavori di adeguamento strutturale. Sono esclusi da questi ampliamenti tutti gli edifici che sorgono in aree non edificabili, gli edifici abusivi, quelli condonati e di rilevanza storica.
L’ampliamento della casa comporta ovviamente un aumento della volumetria. Il volume di un edificio è dato dalla somma della superficie inclusa all’interno del perimetro intero, considerando tutti i piani in altezza, compresi eventuali seminterrati e sottotetti. Per calcolare la volumetria si fa riferimento ai metri cubi vuoto per pieno.
Fatte queste considerazioni, ogni tipologia di ampliamento in Lombardia deve essere corredata dalla richiesta della DIA (Denuncia Inizio Attività) o del permesso di costruire. Fanno eccezione gli immobili presenti nelle aree sismiche 2 e 3 in cui il permesso di costruire è sempre obbligatorio. Per conoscere nel dettaglio le procedure da seguire è sempre bene rivolgersi all’Ufficio Tecnico del proprio Comune e fare riferimento al Regolamento Edilizio.
Ogni lavoro dovrà essere accompagnato da un progetto che andrà depositato per la valutazione. Il Comune ha 60 giorni di tempo per le dovute verifiche e richiedere eventuali modifiche. Una volta rilasciato il permesso di costruire, i lavori devono iniziare entro 1 anno e terminare entro i 3 anni. Un altro passaggio importante è ottenere l’approvazione da parte dell’assemblea dei condomini, trattandosi di una modifica che potrebbe avere una ricaduta estetica, come nel caso delle verande. Al termine dei lavori si dovrà procedere con l’accatastamento dell’immobile ex novo o con una semplice variazione catastale nel caso fosse già presente al catasto.
Vediamo ora quali sono le varie possibilità per effettuare un ampliamento dell’immobile.

AMPLIAMENTO CASA: QUALI INTERVENTI PUOI INTRAPRENDERE

RECUPERO DEL SEMINTERRATO

Il seminterrato si definisce come una porzione di edificio parzialmente interrata, in generale il pavimento. Il recupero del seminterrato in Lombardia è stato recentemente oggetto di modifiche legislative. Grazie alla legge regionale 7/2017 si specificano difatti le norme per il recupero dei seminterrati a fini abitativi. Innanzitutto è richiesta un’altezza minima di 240 cm e devono essere rispettati i rapporti aeroilluminanti, cioè tra pavimento e aperture. Laddove le aperture non siano sufficienti, potrai utilizzare dei sistemi meccanici di illuminazione e ventilazione. Infine dovrai attenerti ai parametri igienico-sanitari, previa autorizzazione della ASL. Per ottenere l’agibilità è necessario rivolgersi all’Ufficio Tecnico del proprio Comune ed ottenere preventivamente il permesso di costruire. Se la superficie lorda del pavimento è inferiore a 200 mq (in caso di uso residenziale) o è inferiore a 100 mq (per tutti gli altri usi), non sono previsti i contributi relativi al costo di costruzione. Quando ci si appresta a ristrutturare un seminterrato, tieni sempre in considerazione il problema umidità. Per questo sarà necessario prevedere dei lavori di isolamento termico che prevengano la formazione di muffe.

RECUPERO DEL SOTTOTETTO

Per il recupero del sottotetto in Lombardia bisogna far riferimento alla legge regionale n. 12 del 2005. Questa legge stabilisce un’altezza di 240 cm che viene ridotta a 210 cm nel caso in cui il Comune sia localizzato a 600 metri sul livello del mare. Con la successiva integrazione n. 4 del 2012, si è stabilita inoltre la possibilità di aprire lucernari, finestre, abbaini e terrazze. L’altezza minima viene fissata a 150 cm. Qualora il recupero vada a generare nuove unità immobiliari, bisogna rispettare la normativa in materia di parcheggi. Per cui questi andranno autonomamente individuati o basterà pagare un contribuito al Comune per la loro realizzazione. Il recupero del sottotetto viene a configurarsi come ristrutturazione edilizia e determina il pagamento degli oneri di urbanizzazione in quanto nuova costruzione. Al contrario del seminterrato, il sottotetto si rivela come la zona della casa più illuminata e più calda. Ideale quindi per realizzare uno studio o una camera da letto. È un intervento che porta quindi notevoli benefici a chi decide di ristrutturare casa.

COSTRUZIONE DI UN SOPPALCO

Il soppalco è la soluzione adatta per chiunque voglia sfruttare soffitti molto alti, aumentando quindi lo spazio abitabile. Anche in questo caso la normativa sancisce misure e distanze. La regione Lombardia fa riferimento alle stesse misure previste per il sottotetto, quindi 240 cm di altezza che scendono a 210 cm se il Comune si trova sopra i 600 metri di quota. L’area destinata al soppalco non deve essere superiore a 1/3 della superficie totale e l’area finestrata deve essere pari almeno ad 1/8 dell’intera area. Anche in questo caso è necessario depositare il progetto all’Ufficio Tecnico del Comune e poi aggiornare il catasto, avendo aumentato la superficie calpestabile e quindi la volumetria. I soppalchi possono essere realizzati in legno, in ferro e anche in vetro, per chi ama le soluzioni moderne.

CHIUSURA VERANDA E BALCONI

Se hai a disposizione lo spazio esterno di balconi e terrazze, una buona idea potrebbe essere quella di installare una veranda. Si tratta di coperture che consentono di sfruttare a pieno la luce naturale, dal momento che le pareti sono realizzate con vetrate apribili o fisse. Comportando un aumento della superficie, bisogna ottenere il rilascio del permesso di costruire e informare anche l’assemblea dei condomini. Si dovranno rispettare le distanze dalle altre proprietà, come per i balconi. In alcuni casi, la veranda potrebbe comportare una variazione dei millesimi di proprietà, con conseguente aumento delle spese di condominio.

REALIZZAZIONE DI UNA SERRA BIOCLIMATICA

Gli esterni possono essere sfruttati anche per realizzare una serra bioclimatica. Si tratta di un vano addossato all’edificio e realizzato mediante vetrate ad alta efficienza energetica. Questo significa che i raggi solari vengono catturati e utilizzati per aumentare la temperatura interna. In base alla Legge Regionale 39/2004 numero 4, le serre bioclimatiche vengono considerate come volumi tecnici. Di conseguenza non saranno individuate come ampliamenti volumetrici a patto che rispettino alcune caratteristiche. Nello specifico: non devono esserci impianti di riscaldamento e di raffrescamento, il 50% della superficie deve essere costituita da vetri, devono garantire una riduzione dei consumi energetici, non devono possedere dispositivi amovibili e devono integrarsi ad edifici nuovi o esistenti. Qualora non siano rispettati determinati requisiti, dovrai procedere con la richiesta del permesso di costruire, venendo a configurarsi come opera di nuova costruzione.

AMPLIARE CASA IN GIARDINO

Passiamo all’ultima possibilità di ampliare lo spazio a disposizione sfruttando ancora una volta gli esterni, nello specifico il giardino. Hai mai pensato di realizzare una bella casetta in legno? Oggi in commercio esistono diverse soluzioni di strutture prefabbricate, di ogni misura e fattura. Se il giardino è condominiale, dovrai prima ottenere l’assenso da parte dei condomini, allegando il progetto. A meno che il Regolamento Edilizio Comunale non specifichi altrimenti, dovrai fare riferimento al D.P.R. 6 giugno 2001, n. 380. Tale normativa va a definire la necessità di procedere alla richiesta del permesso di costruire e della DIA.

COSTO AMPLIAMENTO CASA

Risulta difficile definire i costi di un ampliamento in quanto, come è facile dedurre, tutto dipende dalla tipologia di lavori, dai materiali utilizzati e dalla metratura. Di certo una ristrutturazione in legno avrà un costo decisamente inferiore rispetto ai lavori in muratura, per citare solo un esempio. Provando a fare una stima dovresti includere i costi di costruzione, che sono compresi tra 800 e 2000 euro al metro quadro, in base ai materiali impiegati. Tutta la fase di progettazione implica una spesa che oscilla fra il 5% e l’8% del totale, così come i costi di direzione dei lavori. Poi bisogna calcolare le spese relative ai vari permessi. Per la DIA ad esempio si parte dai 1.000 euro in su, in base alla tipologia di ampliamento. Per l’accatastamento si parla invece di una spesa di circa 2000 euro.