PERMESSO DI COSTRUIRE

IL PERMESSO DI COSTRUIRE E LA NORMATIVA DI RIFERIMENTO

Il Permesso di Costruire è un’autorizzazione che concede la licenza edilizia per attività come: l’ampliamento di un edificio, le sopraelevazioni di un immobile, le ristrutturazioni di un certo livello, disciplinate da numerose normative. In assenza dell’autorizzazione ogni lavoro viene definito dalla legge come abusivo, comportando multe salate e la prospettiva che venga demolita l’opera priva di permesso. Il Permesso di Costruire è l’ultimo dei numerosi appellativi con cui l’autorizzazione per alcune tipologie di interventi edili è stata definita nel corso degli anni. Individuata nel 1942 dalla Legge Urbanistica Nazionale come Licenza Edilizia, fu sostituita negli anni settanta dalla Bucalossi che la definì (nel 1977) Concessione Edilizia. Attualmente la normativa di riferimento è il Testo Unico dell’Edilizia (DPR n. 380/2001) che, al Capo II ne tratteggia gli elementi fondamentali. La legislazione nazionale è in concorrenza con il potere legislativo delle Regioni che, all’art. 10 co. 2 e 3 il Testo Unico recita: Le regioni stabiliscono con legge quali mutamenti […] dell’uso di immobili o di loro parti, sono subordinate a permesso di costruire o a DIA. Le regioni possono altresì individuare con legge ulteriori interventi che […] sono sottoposti al preventivo rilascio del permesso di costruire.[…]. Normativa di riferimento è dunque il Testo Unico dell’Edilizia, in concomitanza con i regolamenti di ciascuna regione che definiscono ambito di applicazione e tipologie di intervento. Legittimato a richiedere l’autorizzazione (art. 11 Testo Unico) è il proprietario dell’immobile o chi abbia titolo per richiederlo (il proprietario di un fondo, l’usufruttuario dell’immobile o del suolo, ed una serie di soggetti conduttori o concessionari limitatamente per alcune tipologie di intervento). Il permesso è trasferibile, insieme all’immobile, ai successori o aventi causa (ad esempio gli acquirenti) ed una volta concesso esso diventa irrevocabile, mentre per il rilascio è previsto un contributo. Organo competente al rilascio del permesso è il Comune nella figura del dirigente o del responsabile dello Sportello Unico dell’Edilizia. La richiesta andrà inoltrata all’ufficio del Comune dove è ubicato l’immobile o dove si intende costruire un nuovo edificio.

QUALI INTERVENTI EDILIZI RICHIEDONO IL PERMESSO DI COSTRUIRE

A dirlo è proprio il Testo Unico che, all’art. 10 definisce gli interventi subordinati all’autorizzazione comunale: [gli] interventi di trasformazione urbanistica ed edilizia del territorio [quali]: a) gli interventi di nuova costruzione; b) gli interventi di ristrutturazione urbanistica; c) gli interventi di ristrutturazione edilizia che portino ad un organismo edilizio […] diverso dal precedente e che comportino modifiche della volumetria complessiva degli edifici o […] mutamenti della destinazione d’uso, nonché gli interventi che comportino modificazioni della sagoma di immobili […]. In sintesi rientrano negli interventi soggetti ad autorizzazione i lavori di nuova costruzione, o la cui ristrutturazione prevede una modifica sostanziale della volumetria (è il caso di sopraelevazioni o di ampliamenti), cambiandone in alcuni casi anche la destinazione (ad esempio da sottotetto a mansarda). Da sottolineare la differenza fra ristrutturazione urbanistica ed edilizia. Mentre quest’ultima è riferita ad una struttura (un immobile, un palazzo, una villa o qualsiasi costruzione), la ristrutturazione urbanistica comprende gli interventi che sostituiscono in tutto o in parte l’esistente tessuto urbano, ossia l’area che comprende lotti, isolati, rete stradale, vie, spazi aperti e facciate. Nella ristrutturazione edilizia si fanno erroneamente rientrare i lavori di manutenzione che vengono eseguiti a cadenza regolare per migliorare l’abitabilità di una struttura. Dalla sostituzione degli impianti idrici al rifacimento del pavimento, dalla cambio dei serramenti ai lavori di coibentazione, non tutti gli interventi sono soggetti al Permesso di Costruire, comprendendo soltanto quelle attività che modificano sostanzialmente la struttura rispetto a quella iniziale.

COME SI RICHIEDERE IL PERMESSO DI COSTRUIRE: ITER E TEMPISTICHE DI RILASCIO

La richiesta del Permesso di Costruire è un iter non necessariamente complicato se si conoscono le documentazioni ed i progetti necessari per il rilascio dell’autorizzaizone. Una documentazione idonea e nel pieno rispetto della legge accorcia i tempi evitando casi di modifiche, di integrazioni o di diniego della richiesta. La procedura da seguire è indicata dall’art. 20 del Testo Unico per l’Edilizia, rubricato Procedimento per il rilascio del permesso di costruire, che prevede una domanda sottoscritta dall’interessato corredata dall’attestazione del titolo di legittimazione. È importante dimostrare se si è proprietari dell’immobile, del suolo o si possiede un titolo che la legge reputi idoneo per la richiesta dell’autorizzazione. Alla domanda andranno allegati altresì un elaborato progettuale ed una serie di documentazioni che variano in base alla tipologia di lavoro: queste sono previste dalla normativa tecnica per l’edilizia (ad esempio edifici in muratura, in pannelli portanti o con strutture intelaiate, opere pubbliche, ecc…). La documentazione sarà inoltre accompagnata da una dichiarazione di conformità del progetto rispetto agli strumenti urbanistici, alle regolamentazioni regionali ed alle normative di settore e sarà rilasciata da un progettista abilitato. La medesima dovrà prestare particolare attenzione alle normative antisismiche ed a quelle di sicurezza, di antincendio, alle norme igienico-sanitarie o, in sostituzione alle norme relative all’efficientamento energetico. La domanda andrà presentata presso lo Sportello Unico per l’Edilizia competente. L’ufficio, entro 10 giorni dalla richiesta, aprirà la fase istruttoria nominando un Responsabile di Procedimento. Questi, entro 60 giorni dalla presentazione della domanda comunicherà l’esito della valutazione all’interessato ed entro tale termine verificherà la conformità del progetto e la presenza di tutte le documentazioni. Potrà richiedere integrazioni documentali o modifiche progettuali e, valutata la conformità del progetto alla normativa vigente, formula una proposta di provvedimento. Sempre entro i 60 giorni, il Responsabile verificherà la necessità di nulla osta da parte di altre amministrazioni, l’obbligatorietà di pareri di altri organi competenti e, se non risultassero impedimenti, emana un provvedimento motivato del permesso di costruire entro 30 giorni dalla prima proposta. I termini possono essere prolungati in caso di motivi che ostano all’accoglimento della domanda, o in presenza di progetti particolarmente complessi.

IL PERMESSO DI COSTRUIRE SILENZIO E ASSENSO

Come per molti procedimenti amministrativi, anche il Permesso di Costruire è soggetto all’ipotesi di silenzio – assenso, introdotto dall’art. 5 del D.L. n. 70/2011 (Decreto Sviluppo). Unico limite è la presenza di vincoli ambientali, paesaggistici e culturali, ma nei restanti casi è possibile procedere anche in assenza di un provvedimento scritto emanato nei tempi stabiliti dal procedimento. Una volta inoltrata la domanda per l’ottenimento dell’autorizzazione, il Responsabile del procedimento ha 60 giorni di tempo per negare o chiedere modifiche al progetto. Entro tale termine possono verificarsi tre ipotesi differenti: 1) il responsabile chiede all’interessato di apportare modifiche al progetto, ad esempio integrandone la documentazione, 2) il responsabile nega il rilascio del permesso, motivandone le ragioni nel provvedimento (l’interessato potrà impugnare l’atto nelle sedi specifiche), 3) il responsabile acconsente all’autorizzazione. In quest’ultimo caso, secondo il comma 8 dell’art. 20 del Testo Unico per l’edilizia: decorso inutilmente il termine per l’adozione del provvedimento conclusivo (60 giorni che possono essere raddoppiati in caso di progetti particolarmente complessi – art. 8 co. 7), ove il dirigente o il responsabile dell’ufficio non abbia opposto motivato diniego, sulla domanda di permesso di costruire si intende formato il silenzio-assenso […].

QUANTO DURA IL PERMESSO DI COSTRUIRE

Posto che, ai sensi dell’art. 11 il Permesso di Costruire è irrevocabile (ossia, una volta concesso non può essere annullato o modificato dall’autorità amministrativa), la validità del Permesso di Costruire è definita dall’art. 15 del Testo Unico. I termini sono menzionati nell’autorizzazione, ma l’inizio degli interventi deve avvenire entro 1 anno dal rilascio del permesso. La conclusione dei lavori deve compiersi entro i 3 anni dalla data di inizio, potendo prorogare i tempi con provvedimento motivato solo per fatti sopravvenuti estranei alla volontà del titolare del permesso. Scaduti i termini (anche quelli di proroga), il permesso non ha più efficacia per la parte di interventi non ancora eseguiti, potendo comunque inoltrare una nuova richiesta di permesso per l’ultimazione dei lavori. In altre parole, entro tre anni dalla data di inizio è fondamentale concludere i lavori di costruzione o di ristrutturazione, potendo chiedere una proroga solo in casi eccezionali. Se, alla data di scadenza, i lavori non sono terminati, l’interessato può sempre chiedere una nuova autorizzazione. Casi di proroga sono:

• l’entita dell’opera da realizzare o le sue particolari caratteristiche tecnico-costruttive,
• opere pubbliche il cui finanziamento avviene in esercizi finanziari differenti,
• lavori il cui inizio o la cui conclusione vengano impediti a causa di iniziative dell’amministrazione o dell’autorità giudiziaria rivelatesi poi infondate.

Il rilascio di un nuovo permesso per l’ultimazione dei lavori può essere sostituito dalla Denuncia di Inizio Attività se gli interventi rimanenti rientrano nei casi stabiliti per la DIA.

PERMESSO DI COSTRUIRE IN SANATORIA

Può capitare che, eseguito un intervento edilizio, questo sia avvenuto in assenza del Permesso di Costruire o in difformità rispetto al progetto iniziale. L’art. 36 del Testo Unico consente di procedere con il rilascio di un permesso in sanatoria a patto che l’intervento sia conforme alla disciplina urbanistica ed edilizia vigente sia quando è stato commesso l’abuso, sia al momento della presentazione della domanda. Il contributo sarà un’oblazione pari al doppio della somma prevista per il permesso di costruzione, ed in misura proporzionale in caso di parziale difformità. Per l’autorizzazione in sanatoria non è previsto l’istituto del silenzio assenso e, la mancata pronuncia da parte del responsabile entro 60 giorni dalla richiesta equivale a rifiuto.

PERMESSO DI COSTRUIRE PER LAVORI IN CONDOMINIO

Per lavori in condominio si intendono sia gli interventi che coinvolgono parti in comune a tutti i condòmini, sia lavori eseguiti su singole unità abitative in proprietà di uno o più soggetti. Nel primo caso le migliorie sono soggette ad una delibera assembleare, nel secondo caso l’opera non deve recare danni alle parti in comune e, se ciò dovesse verificarsi, i condòmini hanno diritto di impugnare l’autorizzazione per richiederne l’annullamento. In alcuni casi non è necessaria l’approvazione assembleare: è l’esempio del proprietario dell’ultimo piano di uno stabile, che può eseguire opere di sopraelevazione (a determinate condizioni) corrispondendo agli altri condòmini un indennizzo (art. 1127 codice civile).